sobota, 11 lipca 2020

Sprzedaż lokalu mieszkalnego a podstawa opodatkowania w PCC

05.03.2009

Pytanie podatnika: W związku z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, iż podstawą opodatkowania umowy sprzedaży jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa, którą zgodnie z ust. 2 tego przepisu oblicza się na podstawie cen przeciętnych stosowanych w obrocie tego rodzaju rzeczami lub prawami majątkowymi (z uwzględnieniem miejsca ich położenia, stanu i stopnia zużycia) bez odliczania długów i ciężarów, powstaje pytanie jaka kwota w opisanym powyżej stanie faktycznym powinna być podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Czy podstawa opodatkowania podatkiem powinna być cena lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, czy też cena jedynie udziału w nieruchomości wspólnej (po odliczeniu kosztów nakładów)?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 07.12.2008 r. (data wpływu 15.12.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie podstawy opodatkowania podatkiem przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15.12.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie podstawy opodatkowania podatkiem przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 6 października 2008 r. Wnioskodawca nabył do małżeńskiej wspólności ustawowej, na mocy umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowy sprzedaży tegoż lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej w formie aktu notarialnego, lokal mieszkalny położony w W. oznaczony jest numerem 14. Lokal ten posiada 120,61 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, związany z nim jest udział 12061/73064 w części nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz własność części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku współwłaścicieli. Lokal ten powstał w drodze adaptacji części wspólnej budynku, tj. strychu, w którym istnieje Wspólnota Mieszkaniowa. Uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej w W. powziętą w dniu 22 sierpnia 1996 r., Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na nadbudowę i adaptację strychu przez Wnioskodawcę i jego żonę oraz Państwa S.. Wnioskodawca wraz z żoną uzyskał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o pozwoleniu na budowę, oraz projekt robót zatwierdzony przez Wydział Architektury Urzędu Dzielnicowego W.

Koszty sporządzenia ww. projektu oraz uzyskania przedmiotowych decyzji poniosły wyłącznie Strony. Również koszty przeprowadzania niezbędnych w tym celu prac budowlanych zostały poniesione samodzielnie bez udziału Wspólnoty. Po zakończeniu prac budowlanych niezbędnych do wyodrębnienia lokalu, Strony otrzymały zaświadczenie od Zakładu Administrowania Nieruchomościami Dzielnicy w Gminie W. o ukończeniu prac budowlanych oraz braku zastrzeżeń sanitarno-porządkowych. W dniu 01.06.1998 r. zostało wydane potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania znak UA-II/xxx. A następnie w dniu 15 grudnia 1998 r. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego na lokal mieszkalny zaadaptowany przez Strony ze wspólnej części strychu. Lokal ten został nabyty w drodze cytowanej w akapicie I umowy za cenę odpowiadającą cenie części wspólnej z uwagi na to, że koszty adaptacji lokalu zostały poniesione przez Strony. Koszty adaptacji lokalu nie zostały ani Wnioskodawczyni ani mężowi zwrócone w jakikolwiek sposób.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W związku z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, iż podstawą opodatkowania umowy sprzedaży jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa, którą zgodnie z ust. 2 tego przepisu oblicza się na podstawie cen przeciętnych stosowanych w obrocie tego rodzaju rzeczami lub prawami majątkowymi (z uwzględnieniem miejsca ich położenia, stanu i stopnia zużycia) bez odliczania długów i ciężarów, powstaje pytanie jaka kwota w opisanym powyżej stanie faktycznym powinna być podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Czy podstawa opodatkowania podatkiem powinna być cena lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, czy też cena jedynie udziału w nieruchomości wspólnej (po odliczeniu kosztów nakładów)?

Zdaniem wnioskodawcy:

W przypadku umowy sprzedaży generalną zasadą jest, że podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub praw majątkowych. Pojęcie „wartość rynkowa” precyzuje art. 6 ust. 2 PCzCywU. W przypadku sprzedaży udziału we współwłasności rzeczy w częściach ułamkowych podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa udziału (prawa majątkowego), a nie część wartości rzeczy odpowiadająca wielkości udziału (wyrok NSA z 19.11.1997 r. ISA/Lu 1106/96 niepubl.).

Wartość długów i ciężarów obciążających przedmiot czynności cywilnoprawnych nie pomniejsza podstawy opodatkowania (wartości rynkowej). Nie oznacza to, że nie ma żadnego wpływu na ustalenie wartości rynkowej, niewątpliwie kształtuje ona pośrednio cenę rzeczy lub prawa majątkowego.

W ocenie Wnioskodawcy, przepis art. 6 ust. 1 i 2 nie określa zasad ustalenia wartości rynkowej w przypadku dokonania przez nabywcę nakładów na przedmiot transakcji przed dokonaniem czynności cywilnoprawnej np. przed umową sprzedaży. W tym zakresie pojawiły się rozbieżności w orzecznictwie NSA – orzecznictwo zapadło na gruncie ustawy z 31.01.1989 r., ale zachowuje aktualność na gruncie nowej ustawy. W wyroku z 28.06.1995 r. sygn. akt SA/Gd 3258/94 (opubl. POP z 1998 r. Nr 6, poz. 250) NSA stwierdził: ”Gdy nabywca posiada w stosunku do zbywcy roszczenie z tytułu nakładów uprzednio poczynionych na nabywaną rzecz, nie dochodzi w wyniku umowy sprzedaży do przejęcia długów i ciężarów, gdyż poczynione na nabywanej nieruchomości nakłady nie stanowią nabycia praw, ponieważ prawem tym nabywca już dysponuje”.

Z tego orzecznictwa wynika zatem, iż skoro nabywca nie przejmuje roszczeń z tytułu nakładów na rzecz, podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinna być wartość rynkowa rzeczy lub prawa pomniejszona o powyższe nakłady.

Wskazać ponadto należy, iż realnym przedmiotem umowy było nabycie udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu i udziału we współwłasności części wspólnych budynku, gdyż samo przekształcenie części wspólnej w postaci strychu na lokal mieszkalny zostało wykonane na koszt Wnioskodawczyni i jej małżonka.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy czym ciąży on na kupującym (art. 4 pkt 1).

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2).

Jeżeli jednak stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy – podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem w dniu 06.10.2008 r. nabyła do wspólnoty ustawowej małżeńskiej lokal mieszkalny położony w Warszawie. Lokal powyższy powstał w wyniku adaptacji strychu. Wszelkie koszty związane z adaptacją poniosły Strony, bez udziału Wspólnoty Mieszkaniowej.

Reasumując stwierdza się, iż umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Podstawę opodatkowania tym podatkiem stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z treści artykułu 6 ust. 2 powyższej ustawy brak jest podstaw do odliczania od wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnych poniesionych długów i ciężarów. A zatem, w sytuacji przedstawionej przez Wnioskodawcę podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość lokalu wraz z wartością udziału w nieruchomości wspólnej.

Odnosząc się do argumentacji Wnioskodawczyni opartej na treści wskazanych wyroków w uzasadnieniu własnego stanowiska, należy stwierdzić, iż wyroki sądów co do zasady wiążą w sprawie, w której zostały wydane i nie są źródłem prawa powszechnie obowiązującego. Tym samym nie stanowią podstawy prawnej przy wydawaniu interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistniałego zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
(...)

(Interpretacja indywidualna z dnia 26.02.2009 r., sygn. IPPB2/436-477/08-2/MZ - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie)

 

Napisz do nas:
citymark@citymark.pl

Citymark Nieruchomości. 01-044 Warszawa, ul. Spokojna 7 lok. 10, tel. 22 834 80 38